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    房屋买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿标准

    作者:上海合同纠纷律师 发布于:2019-5-5 19:21:32 

    什么时惩罚性赔偿标准

    根据该解释的规定,主要有以下五种情形买受人可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。但是适用条件各有不同,需要引起我们的足够注意。下面笔者将具体进行分析:

    1、 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

    我们知道,在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人,并不必然会导致该合同无法实际履行,因为出卖人也有可能会在买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销,这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定,在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件,简单的说,主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下,才会导致出卖人的根本性违约,因此才会造成买受购买房屋的目的落空,严重影响到买受人的合法权益。特别是在买受人已经支付相当金额的购房款时,一旦出卖人破产或者丧失偿债能力,则买受人的损失几乎无法得到保障。但是,这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。

    因为在这种情况下,有两种很显然的可能存在,一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金,从而更好地履行合同的义务;第二种情形就是出卖人故意违约,也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押,从而导致自己违约,根本无法履行自己的义务。对于故意违约或根本违约后处理,合同法第94条有着明确规定,具体为:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。” 而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是,合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应承担惩罚性赔偿。当然,买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失,包括一些直接及间接的损失,这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据,但惩罚性赔偿却无任何法律依据。同时,如果适用消费者权益保护法适用惩罚性赔偿的欺诈条件来确定,也不能适用惩罚性赔偿,因为尽管出卖人此时在主观上属于故意违约,但其并不能构成欺诈,这两者之间存在着很大的差别。所以,笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。

    2、 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

    当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同后又将此标的物出卖给第三人,并不能都适用惩罚性赔偿。而且就算是适用该规定,也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主张惩罚性赔偿。我们知道,出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人,最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲,都无法履行,也都是欺诈,这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形,严重的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪,行为人可能会因此而承担相应的刑事责任。但是在民事责任方面, 究竟赔偿多少为宜,只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理,我们没有发现这两部份的法律中有任何惩罚性赔偿的规定。同时,最高法院的这一规定可能会出现适用上的困难,比如当一个出卖人将其房屋多次出卖给他人后,涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任,那么在附带民事诉讼时,是按照民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩罚性赔偿呢?显然,法院是不能适用这个规定的,因为毕竟其不是法律的渊源。而如果单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时,岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿?而且,当出卖人与其他买受人共同故意侵害原买受人的合同债权时(也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”),第三人应当承担什么样的责任呢?很可能承担的是共同的、连带的赔偿,那么也让其承担惩罚性赔偿吗?因此,此解释也给以后这方面内容的立法带来一定的困难或障碍。

    3、 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。

    由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可,但仍然向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国房地产管理法》第37条、第38条的强制性规定,因此导致该买卖合同无效。在此需要注意的是,虽然出卖人在此时没有取得预售许可,但并不能一定会出现无法交付或者是无法履行合同全部义务,也就是说其仍然存在能够履行合同义务的可能,但由于违反了法律的强制性规定,所以才导致无效的。所以在适用此条款时,并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件,而且一定要注意合同无效的原因。但是,该解释却又在第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,此规定不仅与合同法的基本理论不相符合,与法律规定也不相同。我们在确定某一份合同是否有效,在合同没有特别约定生效条件的情况下,只能以合同成立时来判断。合同法第44条已经作出了明确规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”而最高法院的这一规定,不仅混乱了合同效力的理论体系,违反了法律的相关规定,更可能从反面告诉出卖人这样一个判断:有没有预售许可证没关系,只要以后在起诉时能取得预售许可即可。岂不是有鼓励出卖人在没有取得预售许可的情况下与买受人签订预售合同的嫌疑?笔者认为,此规定应当予以改正。同时,应注意此条规定仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时才能予以适用,而不是适用于合同生效后的违约处理。

    4、 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,而导致合同无效或者被撤销、解除的。

    此时主要是指在双方订立买卖合同前出卖人已将出卖的房屋抵押给他人的情形。在此我们也应当注意,并不是只要出卖人在与买受订立买卖合同时将该房屋抵押给他人,买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿。从现有法律特别是合同法的规定来看,当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人,并不会必然导致该买卖合同无效或者被解除、撤销,也并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务。关于这一观点,我们可以从合同法第 40条、第52条、第54条、第94条可以清楚地看出。所以,只有当出卖人将其出卖给买受人的房屋抵押给其他第三人后违反了上述四条款所规定的情形时,买受人才可依据合同法的具体规定与本解释的规定向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。

    5、 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。

    出卖人在出卖房屋时,不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人,还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋,此时对于买受人来说都属于欺诈。因为其将房屋已经卖出,尽管出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将房屋实际交付给买受人,但是我们现在的经济秩序及法律秩序中都不能对这种现象予以默认或鼓励,必须予以严厉的制裁,来充分保证交易安全。所以,对于此类欺诈行为,历来都是民法中规范及惩罚的重点。如果在这种情况下对其适用惩罚性赔偿,可以达到民事制裁或惩罚的目的,不仅符合法理,也与消费者权益保护法规定的条款相一致。


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